Введенный год назад ограничения в связи с распространением инфекции covid -19 сильно ударили по собственникам нежилой недвижимости, сдававшим ее в аренду. Достаточно много недвижимости стало не востребовано. И в связи с этим появилось много споров, связанных с желанием недобросовестных арендодателей восполнить свои потери за счет арендаторов хотя и добросовестных, но не внимательно относящихся к формальностям при заключении, исполнении и документальной фиксации обязательств.

Статьей 622 ГК РФ по окончанию отношений аренды помещения предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю. Статья 655 ГК РФ определяет порядок оформления и фиксации исполнения обязанности арендатора в виде закрепления положения, которым устанавливается обязанность сторон составить акт приема – передачи помещения.

Зачастую недобросовестные арендодатели даже после фактического возврата им помещений при прекращении арендных отношений, движимые желанием обогатиться, обращаются в суд и требуют взыскания арендной платы за период в котором арендатор уже не пользовался имуществом. Зачастую суд становится на сторону арендодателя, подходит к рассмотрению вопроса достаточно формально и удовлетворяет подобные иски.

Все ли так однозначно? И является ли акт приема – передачи помещения единственным доказательством в случае прекращения арендных отношений, свидетельствующим об исполнении обязанности возвратить арендованное имущество?

Как показывает описанная мной практика - нет.

Прекращение договора аренды.

Определение и доказательственное значение факта прекращения договора аренды имеет одну из главных ролей при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендных платежей.

Это важно, прежде всего, в целях определения норм права, которые регулируют существующие между сторонами отношения. Т.к. после прекращения договора аренды по основаниям, указанным в ст. 610 ГК РФ, 619 ГК РФ, 620 ГК РФ, а именно в связи с окончанием срока договора аренды, по инициативе арендодателя или арендатора наступает обязанность арендатора, предусмотренная ст. 622 ГК РФ, возвратить имущество арендодателю.

Если не определять факт прекращения арендных отношений, то права и обязанности сторон, установленные договором, продолжают свое действие, что влечет безусловную обязанность арендатора выплачивать арендную плату даже если он фактически не пользуется помещением.

Прекращение договорных отношений может фиксироваться не только актом возврата помещения, но и иными доказательствами, имеющими значение для дела. Такими доказательствами может являться и деловая переписка между сторонами.

Как показывает описанная мной практика, даже сообщения посредством мессенджеров может являться доказательством прекращения договора аренды.

Обязанность арендатора.

Как установлено ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество с соблюдением порядка, предусмотренного ст. 655 ГК РФ, с составлением акта приема передачи помещения от арендатора арендодателю.

Не редко бывает, что арендатор фактически возвращает имущество, но каких либо документов по тем или иным причинам, фиксирующих это событие, не оформляет. Т.е. не соблюдается требование ст. 655 ГК РФ.

До недавнего времени отсутствие акта практически на 100% влекло признание судами факта пользования арендатором имуществом за пределами договора. И, как следствие, взыскание с него арендной платы.

Судебная практика Верховного Суда РФ, содержащаяся в п. 31 Обзора судебной практики №2 от 22.07.2020г. и п.37 Информационного Письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002г., разъясняет, что отсутствие акта приема – передачи помещения при возврате арендованного имущества не является безусловным продолжением сторонами арендных отношений или установлением факта пользования имуществом со стороны арендатора.

Соответственно, в сложившейся ситуации сам факт возврата имущества или неисполнения этой обязанности со стороны арендатора должен рассматриваться с учетом других обстоятельств, имеющих доказательственное значение.

Действительно, при прекращении арендных отношений обязанностью арендатора является именно фактический возврат имущества. Если бы была установлена корреспонденция ст. 622 ГК РФ и ст. 655 ГК РФ, то составление акта являлось бы такой же прямой обязанностью, как и возврат имущества, что поставило бы добросовестное поведение одной стороны в зависимость от добросовестности поведения другой стороны.

Поэтому в случае, если по тем или иным причинам акт возврата помещения не составлен, то в качестве доказательств могут быть использованы те или иные обстоятельства, свидетельствующие об исполнении арендатором своих обязанностей.

Что может быть использовано в качестве доказательства – это предмет рассмотрения каждого отдельного гражданского дела. В описанном здесь деле были использованы свидетельские показания, фото и видеоматериалы с помощью которых удалось установить факт прекращения арендных отношений, передачу помещения арендодателю, что повлекло отказ арендодателю в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за 6 месяцев и неустойки за тот же период.